La Questione Abitativa Italiana

La questione abitativa è tornata negli ultimi anni al centro del dibattito pubblico italiano, assumendo contorni sempre più drammatici nelle grandi città. Se fino al decennio scorso il nodo della casa riguardava principalmente le famiglie in condizioni di precarietà economica, oggi il problema si è esteso a un'ampia fascia della popolazione: studenti fuori sede, giovani lavoratori, coppie al primo impiego, docenti universitari e perfino professionisti con redditi medio-alti. Secondo un rapporto pubblicato da Nomisma nel 2024, nelle sei città metropolitane italiane più popolose i canoni di locazione sono cresciuti mediamente del 38% negli ultimi cinque anni, mentre i salari, nello stesso periodo, sono aumentati di appena il 7%. Milano rappresenta senza dubbio il caso più emblematico di questa tensione abitativa. Nel capoluogo lombardo, affittare un bilocale in zone centrali o semicentrali costa ormai tra i 1.400 e i 1.900 euro mensili, cifre incompatibili con gli stipendi medi di chi lavora in città. Roma, Firenze, Bologna e Venezia seguono dinamiche simili, sebbene con intensità diverse. Studenti universitari fuori sede, in particolare, si trovano sempre più spesso a dover scegliere tra posti letto sovraffollati, contratti irregolari o, nei casi più estremi, a rinunciare agli studi. Nel 2023, le manifestazioni degli studenti accampati in tenda davanti alle università hanno messo in evidenza un disagio ormai strutturale, difficilmente risolvibile con interventi tampone. Tra le cause principali dell'attuale crisi abitativa, gli esperti indicano innanzitutto l'esplosione degli affitti brevi turistici. Piattaforme come Airbnb e Booking hanno trasformato migliaia di appartamenti residenziali in strutture ricettive a rotazione, sottraendoli al mercato della locazione tradizionale. Secondo l'Osservatorio Immobiliare AidoS, a Firenze nel centro storico oltre il 45% degli immobili è oggi destinato ad affitti turistici di breve durata, mentre a Venezia si supera addirittura il 60% nelle zone centrali. Questa trasformazione ha prodotto un duplice effetto: da un lato ha ridotto drasticamente l'offerta di case a disposizione dei residenti, dall'altro ha contribuito a innalzare i prezzi per chi cerca un alloggio stabile. Un'altra causa strutturale è rappresentata dalla frammentazione del patrimonio immobiliare italiano. A differenza di altri paesi europei, dove operano grandi società di gestione con migliaia di appartamenti, in Italia la maggior parte degli immobili in locazione appartiene a piccoli proprietari privati, spesso anziani, che preferiscono tenere vuoti gli appartamenti piuttosto che affrontare il rischio — percepito come elevato — di inquilini morosi o di lunghe procedure di sfratto. Secondo l'Agenzia delle Entrate, in Italia si stimano oltre sette milioni di abitazioni inutilizzate o sottoutilizzate, un patrimonio enorme che rimane in gran parte inattivo. Parallelamente, l'edilizia residenziale pubblica versa da decenni in una condizione di profonda difficoltà. Gli alloggi popolari, che in molti paesi europei rappresentano una quota significativa del parco abitativo complessivo, in Italia costituiscono appena il 4% del totale, contro percentuali superiori al 20% registrate in Austria, Paesi Bassi o Francia. Le liste di attesa per ottenere un alloggio popolare possono superare i dieci anni nelle grandi città, rendendo di fatto inaccessibile questo strumento per chi ne avrebbe effettivamente bisogno nell'immediato. Inoltre, numerosi complessi di edilizia popolare versano in condizioni di degrado, richiedendo interventi di ristrutturazione che i bilanci comunali faticano a sostenere. Un fenomeno strettamente correlato alla crisi abitativa è quello dei cosiddetti giovani «nester», ovvero i giovani adulti costretti a rimanere nella casa di famiglia ben oltre l'età dell'autonomia. Secondo l'ISTAT, in Italia oggi il 67,6% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive ancora con i genitori, una percentuale tra le più alte d'Europa. Le cause sono molteplici: la precarietà lavorativa, i salari inadeguati rispetto al costo della vita, la difficoltà di accesso al credito ipotecario. A ciò si aggiunge, in alcuni casi, una componente culturale: la tradizionale prossimità familiare italiana, un tempo percepita come un valore positivo, oggi viene vissuta sempre più spesso come una condizione subita, con ripercussioni documentate sulla natalità e sulla formazione di nuove famiglie. Dal punto di vista delle politiche pubbliche, le risposte finora adottate appaiono frammentarie e insufficienti. Il governo ha introdotto diverse misure, tra cui il fondo affitti per le fasce più deboli e alcune agevolazioni fiscali per i locatori che applicano canoni concordati. Tuttavia, queste misure non sono mai state accompagnate da un piano strategico di edilizia residenziale pubblica, come invece avvenuto in Francia o in Germania nei decenni scorsi. Alcune città hanno tentato di regolare autonomamente il mercato degli affitti brevi: Firenze, per esempio, ha introdotto nel 2023 un regolamento che vieta nuovi affitti turistici nel centro storico, pur consentendo a quelli esistenti di proseguire la propria attività. Tuttavia, tali provvedimenti si scontrano spesso con ricorsi legali e con la difficoltà oggettiva di far rispettare le norme. Guardando al futuro, gli esperti concordano sulla necessità di un approccio integrato. Sarà indispensabile combinare la costruzione di nuovi alloggi sociali, la riconversione di edifici pubblici inutilizzati, la regolamentazione più rigorosa degli affitti brevi, incentivi ai proprietari disposti a mettere sul mercato immobili vuoti e programmi di cohousing per giovani e anziani. Parallelamente, bisognerà ripensare il rapporto tra città e periferie, favorendo uno sviluppo urbano policentrico che riduca la concentrazione della domanda abitativa nei quartieri centrali. Solo con una strategia di ampio respiro sarà possibile restituire al diritto alla casa, sancito dalla Costituzione, la centralità che merita nella vita democratica e sociale del paese.